L’Argentine autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers, même s’ils ne disposent pas d’un titre de séjour permanent dans le pays.
La Constitution nationale reconnaît expressément aux étrangers le droit de posséder, d’acheter et de vendre des biens immobiliers. Ainsi, pour acquérir un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier urbain, il n’est pas nécessaire d’obtenir au préalable la nationalité argentine ni, en règle générale, un titre de séjour permanent. L’achat des immeubles en Argentine est donc tout à fait envisageable.
Toutefois, lorsque l’acheteur réside à l’étranger, il convient de régler au préalable plusieurs aspects : identification fiscale, transfert de fonds, documents bancaires, procurations, situation fiscale et, dans certains cas, restrictions particulières concernant certains biens immobiliers.
1. Ai-je besoin d’une carte d’identité argentine pour acheter ?
Pas nécessairement.
Un étranger résidant à l’étranger peut avoir besoin d’obtenir un CUIT ou un CDI, en fonction de sa situation et de l’opération qu’il doit effectuer.
La loi ARCA prévoit expressément la possibilité pour les personnes résidant à l’étranger, qu’elles possèdent ou non une carte d’identité argentine, d’obtenir un numéro d’identification fiscale afin d’effectuer des démarches auprès des banques, des registres et d’autres organismes. La procédure peut être effectuée par l’intermédiaire d’un représentant autorisé en Argentine.
Par conséquent, le fait de ne pas posséder de carte d’identité argentine n’empêche pas en soi d’acquérir un bien immobilier.
2. Dois-je me rendre en Argentine pour acheter un bien immobilier ?
Pas toujours.
La vente peut être réalisée par le biais d’une procuration donnée depuis l’étranger en faveur d’une personne de confiance ou d’un professionnel en Argentine.
Cette procuration devra respecter les formalités nécessaires pour produire ses effets en Argentine : légalisation ou apostille de La Haye le cas échéant, traduction assermentée si elle est rédigée dans une autre langue et pouvoirs suffisants pour l’opération concernée.
Il est recommandé de rédiger la procuration spécifiquement pour l’acquisition du bien immobilier. Une procuration générique peut ne pas contenir toutes les habilitations requises par le notaire intervenant.
3. Comptes bancaires : la théorie et la pratique ne coïncident pas toujours
C’est l’un des points qui pose le plus de difficultés.
Les règles de la Banque centrale admettent différents documents pour l’identification des étrangers. Elles prévoient même des situations concernant des personnes en situation de résidence précaire, temporaire ou permanente et, dans certains cas, l’utilisation du passeport.
Cependant, dans la pratique bancaire, la situation peut s’avérer bien plus restrictive.
Pour ouvrir un compte courant permettant d’effectuer des opérations bancaires normales et, surtout, de recevoir des montants importants en provenance de l’étranger, de nombreuses banques exigent :
- une carte d’identité argentine ;
- un titre de séjour valide ;
- un CUIT ou un CUIL ;
- une adresse ;
- une attestation d’identité et de résidence fiscale ;
- documents relatifs à l’activité économique ;
- et justification de l’origine des fonds.
Dans certains cas, les politiques internes de l’établissement peuvent exiger une carte d’identité argentine et un titre de séjour permanent, même si la réglementation générale prévoit d’autres possibilités.
C’est pourquoi le fait de disposer d’un CDI ou d’être légalement habilité à acquérir un bien immobilier ne signifie pas automatiquement qu’une banque soit tenue d’ouvrir un compte.
Il existe également une formule bancaire destinée aux touristes étrangers, qui permet d’ouvrir certains comptes sur présentation d’un passeport et sans CUIT ni CDI, mais elle a été conçue essentiellement pour couvrir les dépenses pendant le séjour et ne doit pas être confondue avec un compte bancaire destiné à structurer un investissement immobilier important.
La recommandation pratique est simple : régler la question bancaire avant de signer une réservation ou de fixer une date d’acte notarié.
4. Comment faire entrer de l’argent en Argentine ?
C’est un autre aspect à examiner avant de conclure la transaction.
Les banques et les notaires doivent respecter les règles de prévention du blanchiment d’argent et peuvent exiger des documents justifiant l’origine des fonds.
Selon les cas, il peut être nécessaire de présenter :
- des relevés bancaires ;
- des déclarations fiscales ;
- des justificatifs de vente d’autres biens ;
- des documents successoraux ;
- des bilans ou des documents relatifs à la société ;
- contrats ;
- ou des attestations comptables.
L’acheteur doit déterminer au préalable depuis quel compte il effectuera le virement, comment les fonds seront versés et quels documents il devra conserver.
Il n’est pas conseillé d’essayer de régler les modalités du transfert de fonds quelques jours seulement avant la signature de l’acte notarié.
5. L’achat d’un bien immobilier ne confère pas le statut de résident argentin
Il est important de distinguer ces deux aspects.
Être propriétaire d’un bien immobilier en Argentine ne confère pas automatiquement le statut de résident en Argentine.
Une personne peut acquérir un bien immobilier tout en continuant à résider normalement aux États-Unis, en Europe, au Brésil ou dans tout autre pays.
Si elle souhaite en outre établir sa résidence en Argentine, elle devra examiner séparément quelle catégorie d’immigration correspond à sa situation personnelle : travail, revenus, investissement, liens familiaux ou toute autre catégorie prévue par la législation en matière d’immigration.
6. Attention particulière aux terrains ruraux
Les règles sont différentes lorsqu’il s’agit d’acquérir une propriété rurale ou tout autre terrain rural.
La loi n° 26.737 fixe des limites à la propriété ou à la possession de terres rurales par des étrangers, notamment des limites en pourcentage et en superficie.
Avant d’acquérir un terrain rural, un étranger doit en outre obtenir, le cas échéant, un certificat d’autorisation délivré par le Registre national des terres rurales.
C’est pourquoi l’achat d’un appartement à Buenos Aires ne soulève pas les mêmes questions que l’acquisition d’un domaine, d’une ferme, d’un vignoble ou d’une vaste étendue de terrain.
7. Biens immobiliers situés dans les zones frontalières
Certains biens immobiliers situés dans les zones dites « de sécurité frontalière » sont soumis à un régime particulier.
Dans certains cas, le transfert de propriété, la location ou la remise de possession nécessitent l’obtention préalable d’une autorisation administrative appelée « Previa Conformidad ».
Il existe des exceptions, notamment pour certains centres urbains et certains biens immobiliers de petite superficie ; il convient donc d’analyser concrètement l’emplacement et les caractéristiques du bien.
8. Que doit vérifier un étranger avant d’acheter ?
Avant de verser une somme d’argent importante, il est recommandé de vérifier, entre autres :
- qui est inscrit comme propriétaire ;
- l’existence d’hypothèques ou de saisies ;
- la situation au registre foncier et au cadastre ;
- les dettes fiscales et les charges ;
- les éventuels droits de tiers ;
- documents successoraux, le cas échéant ;
- procurations utilisées par le vendeur ou l’acheteur ;
- origine et provenance des fonds ;
- et les conditions de la réservation ou du compromis de vente que l’on envisage de signer.
Cette vérification doit être effectuée avant de s’engager dans l’investissement, et non après.
9. Puis-je louer le bien par la suite ?
Oui.
Un étranger peut acquérir un bien immobilier et le destiner à la location.
Mais s’il perçoit des loyers en Argentine, il devra analyser sa situation fiscale locale et son lien avec le pays où il a sa résidence fiscale.
Dans certains cas, les conventions internationales visant à éviter la double imposition peuvent également s’avérer pertinentes.
10. Et si, par la suite, vous souhaitez vendre et retirer l’argent ?
Il peut également vendre.
Toutefois, lorsque le propriétaire réside à l’étranger, des procédures fiscales particulières, des retenues à la source et des formalités administratives supplémentaires peuvent s’appliquer.
De même, avant de vendre, il est conseillé d’étudier la réglementation en vigueur à ce moment-là afin de pouvoir transférer ultérieurement les fonds à l’étranger.
C’est pourquoi, lors de l’achat d’un bien immobilier en Argentine, il est judicieux d’envisager dès le départ une éventuelle vente future.
Conclusion
Un étranger peut acheter un bien immobilier en Argentine sans devoir au préalable devenir citoyen argentin et, dans de nombreux cas, sans disposer d’un titre de séjour permanent.
Mais acheter depuis l’étranger nécessite de bien coordonner plusieurs aspects qui ne doivent pas être considérés séparément :
numéro d’identification fiscale, titre de propriété, transfert de fonds, banque, procurations, impôts et éventuelles restrictions liées à l’emplacement ou à la nature du bien immobilier.
Il est particulièrement important de ne pas confondre la possibilité légale d’acheter avec la possibilité pratique d’ouvrir un compte bancaire.
La réglementation prévoit différentes situations pour les étrangers, mais les politiques internes des banques peuvent s’avérer nettement plus strictes.
Dans le cadre d’un investissement international, il est généralement beaucoup plus simple — et économique — de régler ces questions avant de signer que de les corriger par la suite. Acheter un bien immobilier en Argentine en tant qu’étranger : guide pratique 2026
L’Argentine autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers, même s’ils ne disposent pas d’un titre de séjour permanent dans le pays.
La Constitution nationale reconnaît expressément aux étrangers le droit de posséder, d’acheter et de vendre des biens immobiliers. C’est pourquoi, pour acquérir un appartement, une maison ou tout autre bien immobilier urbain, il n’est pas nécessaire d’obtenir au préalable la nationalité argentine ni, en règle générale, un titre de séjour permanent.
Toutefois, lorsque l’acheteur réside à l’étranger, il convient de régler au préalable plusieurs aspects : identification fiscale, transfert de fonds, documents bancaires, procurations, situation fiscale et, dans certains cas, restrictions particulières concernant certains biens immobiliers.
1. Ai-je besoin d’une carte d’identité argentine pour acheter ?
Pas nécessairement.
Un étranger résidant à l’étranger peut avoir besoin d’obtenir un CUIT ou un CDI, en fonction de sa situation et de l’opération qu’il doit effectuer.
L’ARCA prévoit expressément la possibilité pour les personnes résidant à l’étranger, qu’elles possèdent ou non une carte d’identité argentine, d’obtenir un numéro d’identification fiscale afin d’effectuer des démarches auprès des banques, des registres et d’autres organismes. La démarche peut être effectuée par l’intermédiaire d’un représentant autorisé en Argentine.
Par conséquent, le fait de ne pas posséder de carte d’identité argentine n’empêche pas en soi d’acquérir un bien immobilier.
2. Dois-je me rendre en Argentine pour acheter un bien immobilier ?
Pas toujours.
La vente peut être réalisée par le biais d’une procuration accordée à l’étranger en faveur d’une personne de confiance ou d’un professionnel en Argentine.
Cette procuration devra respecter les formalités nécessaires pour produire ses effets en Argentine : légalisation ou apostille de La Haye le cas échéant, traduction certifiée si elle est rédigée dans une autre langue et pouvoirs suffisants pour l’opération en question.
Il est recommandé de rédiger la procuration spécifiquement pour l’acquisition du bien immobilier. Une procuration générique peut ne pas contenir toutes les habilitations requises par le notaire intervenant.
3. Comptes bancaires : la théorie et la pratique ne coïncident pas toujours
C’est l’un des points qui pose le plus de difficultés.
Les règles de la Banque centrale admettent différents documents pour l’identification des étrangers. Elles prévoient même des situations concernant des personnes en situation de résidence précaire, temporaire ou permanente et, dans certains cas, l’utilisation du passeport.
Cependant, dans la pratique bancaire, la situation peut s’avérer bien plus restrictive.
Pour ouvrir un compte courant permettant d’effectuer des opérations en toute normalité et, surtout, de recevoir des montants importants en provenance de l’étranger, de nombreuses banques exigent :
- une carte d’identité argentine ;
- un titre de séjour valide ;
- un CUIT ou un CUIL ;
- une adresse ;
- une attestation d’identité et de résidence fiscale ;
- documents relatifs à l’activité économique ;
- et justification de l’origine des fonds.
Dans certains cas, les politiques internes de l’établissement peuvent exiger une carte d’identité argentine et un titre de séjour permanent, même si la réglementation générale prévoit d’autres possibilités.
C’est pourquoi le fait de disposer d’un CDI ou d’être légalement autorisé à acquérir un bien immobilier ne signifie pas automatiquement qu’une banque soit tenue d’ouvrir un compte.
Il existe également une formule bancaire destinée aux touristes étrangers, qui permet d’ouvrir certains comptes sur présentation d’un passeport et sans CUIT ni CDI, mais elle a été conçue principalement pour couvrir les dépenses pendant le séjour et ne doit pas être confondue avec un compte bancaire destiné à structurer un investissement immobilier important.
La recommandation pratique est simple : régler la question bancaire avant de signer une réservation ou de fixer une date d’acte notarié.
4. Comment faire entrer de l’argent en Argentine ?
C’est là un autre aspect à examiner avant de conclure la transaction.
Les banques et les notaires doivent respecter les règles de prévention du blanchiment d’argent et peuvent exiger des documents justifiant l’origine des fonds.
Selon les cas, il peut être nécessaire de présenter :
- des relevés bancaires ;
- des déclarations fiscales ;
- des justificatifs de vente d’autres biens ;
- des documents successoraux ;
- des bilans ou des documents relatifs à la société ;
- contrats ;
- ou des attestations comptables.
L’acheteur doit déterminer au préalable depuis quel compte il effectuera le virement, comment les fonds seront versés et quels documents il devra conserver.
Il n’est pas conseillé de tenter de régler les modalités du transfert de fonds quelques jours avant la signature de l’acte notarié.
5. L’achat d’un bien immobilier ne confère pas le statut de résident argentin
Il est important de distinguer ces deux aspects.
Être propriétaire d’un bien immobilier en Argentine ne confère pas automatiquement le statut de résident en Argentine.
Une personne peut acquérir un bien immobilier tout en continuant à résider normalement aux États-Unis, en Europe, au Brésil ou dans tout autre pays.
Si elle souhaite en outre établir sa résidence en Argentine, elle devra examiner séparément quelle catégorie d’immigration correspond à sa situation personnelle : travail, revenus, investissement, liens familiaux ou toute autre catégorie prévue par la législation en matière d’immigration.
6. Attention particulière aux terrains ruraux
Les règles sont différentes lorsqu’il s’agit d’acquérir une ferme ou tout autre terrain rural.
La loi n° 26 737 fixe des limites à la propriété ou à la possession de terres rurales par des étrangers, notamment des limites en pourcentage et en superficie.
Avant d’acquérir un terrain rural, un étranger doit en outre obtenir, le cas échéant, un certificat d’autorisation délivré par le Registre national des terres rurales.
C’est pourquoi l’achat d’un appartement à Buenos Aires ne soulève pas les mêmes questions que l’acquisition d’une propriété rurale, d’un domaine, d’un vignoble ou d’une vaste étendue de terrain.
7. Biens immobiliers situés dans les zones frontalières
Certains biens immobiliers situés dans les zones dites de sécurité frontalières sont soumis à un régime particulier.
Dans certains cas, le transfert de propriété, la location ou la remise de possession nécessitent l’obtention préalable d’une autorisation administrative appelée « Previa Conformidad ».
Il existe des exceptions, notamment pour certains centres urbains et certains biens immobiliers de petite superficie ; il convient donc d’analyser concrètement l’emplacement et les caractéristiques du bien.
8. Que doit vérifier un étranger avant d’acheter ?
Avant de verser une somme d’argent importante, il est recommandé de vérifier, entre autres :
- qui est inscrit comme propriétaire ;
- l’existence d’hypothèques ou de saisies ;
- la situation au registre foncier et au cadastre ;
- les impôts et charges impayés ;
- les éventuels droits de tiers ;
- documents successoraux, le cas échéant ;
- procurations utilisées par le vendeur ou l’acheteur ;
- origine et provenance des fonds ;
- et les conditions de la réserve ou du compromis de vente que l’on envisage de signer.
Cette vérification doit être effectuée avant de s’engager dans l’investissement, et non après.
9. Peut-on louer le bien par la suite ?
Oui.
Un étranger peut acquérir un bien immobilier et le destiner à la location.
Mais s’il perçoit des loyers en Argentine, il devra analyser sa situation fiscale locale et ses implications par rapport au pays où il a sa résidence fiscale.
Dans certains cas, les conventions internationales visant à éviter la double imposition peuvent également s’avérer pertinentes.
10. Et si, par la suite, vous souhaitez vendre et retirer l’argent ?
Il peut également vendre.
Toutefois, lorsque le propriétaire réside à l’étranger, des procédures fiscales particulières, des retenues à la source et des formalités administratives supplémentaires peuvent s’appliquer.
De même, avant de vendre, il est conseillé d’étudier la réglementation en vigueur à ce moment-là afin de pouvoir transférer ultérieurement les fonds à l’étranger.
C’est pourquoi, lors de l’achat d’un bien immobilier en Argentine, il est judicieux d’envisager dès le départ une éventuelle vente future.
Conclusion
Un étranger peut acheter un bien immobilier en Argentine sans devoir au préalable obtenir la nationalité argentine et, dans de nombreux cas, sans disposer d’un titre de séjour permanent.
Mais acheter depuis l’étranger nécessite de bien coordonner plusieurs aspects qui ne doivent pas être traités séparément :
numéro d’identification fiscale, titre de propriété, transfert de fonds, banque, procurations, impôts et éventuelles restrictions liées à l’emplacement ou à la nature du bien immobilier.
Il est particulièrement important de ne pas confondre la possibilité légale d’acheter avec la possibilité pratique d’ouvrir un compte bancaire.
La réglementation prévoit différentes situations pour les étrangers, mais les politiques internes des banques peuvent s’avérer nettement plus strictes.
Dans le cadre d’un investissement international, il est généralement beaucoup plus simple — et moins coûteux — de régler ces questions avant de signer que de les corriger par la suite.
